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Ihre Immobilie im Erbschaftsfall

Die Last des Abschieds und auch die des Nachlasses? Oder?

Wenn die Eltern oder auch ein nahestehender Verwandter versterben, ist da – zumindest in den meisten Fällen – zunächst die tiefe Trauer über den Verlust des geliebten Menschen, die bewältigt werden muss und übermächtig sein kann. Erinnerungen an gelebte Momente kommen hoch, Sehnsucht stellt sich ein und gerade als Kind fühlt man sich alleine gelassen und hilflos gegenüber den gesamten Gefühlen, die einen übermannen, während das eigene Leben beruflich wie privat weiterläuft. Doch das alles muss irgendwie zwischenzeitlich ad acta gelegt werden, da der Nachlass geregelt werden muss.

Im Falle eines geerbten Immobilienvermögens, das nicht zu Lebzeiten, sondern erst mit dem Ableben vermacht wird, stellt sich die alles entscheidende Frage:

Soll ich mein neues Eigentum verkaufen? Es besser vermieten? Oder möchte ich es für mich bzw. meine Kinder behalten?

Der spezielle Fall: die Erbengemeinschaft

Diese bildet sich, wenn die Geschwister zu gleichen Teilen bevorteilt sind und sie kann mitunter kompliziert sein. Wenig, schlechter oder gar kein Kontakt macht die Kommunikation schwierig. Sind Brüder und Schwestern im harmonischen Einklang, können die Ansichten über das Verfahren mit dem neuen Besitz trotzdem gänzlich unterschiedlich sein.

Ein jeder befindet sich vielleicht in einer ganz anderen Situation. Der eine ist geschieden, der andere verheiratet, es gibt Kinder oder auch keine, der Bruder besitzt z. B. bereits ein eigenes Zuhause, die Schwester wiederum wohnt zur Miete etc. Und selbst, wenn das „Kind“ als Alleinerbe eingesetzt wird, steht es vor der Entscheidung, wie es mit dem Erbe – je nach persönlicher Lebenslage – verfahren soll:

Die Übernahme
Hier sollten Sie sich prüfen, ob diese tatsächlich für sie Sinn macht, inwieweit Sie Sanierungsmaßnahmen zu stemmen haben u. s. w. und ob Sie im Falle von Miterben diese auch auszahlen können.

Die Vermietung
Diese bedeutet, dass Sie alleine oder innerhalb der Erbengemeinschaft komplett für die Immobilie zuständig sind – das betrifft die Instandhaltung genauso wie den Umgang mit den Mietern und nicht auszuschließende Ärgernisse wie unpünktliche Mietzahlungen etc.

Der Verkauf
Damit ist das Erbe zwar endgültig verloren. Aber: Durch den Erlös können Sie es problemlos aufteilen bzw. haben liquide Mittel zur Hand, sich Ihre Wunschträume zu erfüllen.

Und: Sanierungsmaßnahmen obliegen nicht mehr Ihrer Verantwortung.

Wichtig für Sie zu wissen: die Erbschaftssteuer. In welcher Höhe erbt der Staat mit?

 Grundsätzlich sind Hinterlassenschaften in Deutschland zunächst steuerpflichtig. Dies bedeutet jedoch nicht unweigerlich, dass Sie de facto Abgaben an den Fiskus zu leisten haben. Was also können Sie tun, damit das Finanzamt Sie nicht abkassiert?

Schritt Nummer 1 ist es, den Ihnen zustehenden Freibetrag, der Ihre Steuerabführung vermindert, zu nutzen, denn: Diese Summe wird Ihnen von Ihrem Vermögensanteil abgezogen und nur auf den Rest haben Sie die Abgaben zu entrichten. Allerdings können Sie diesen Freibetrag nur einmal innerhalb von 10 Jahren nutzen.
Zur Veranschaulichung:
Als Hinterbliebene/r erhalten Sie das Einfamilienhaus Ihres Vaters im Marktwert von 407.000 Euro. Als Sohn bzw. Tochter haben Sie ein Anrecht auf 400.000 Euro Freibetrag. Damit müssen Sie lediglich für die verbleibenden 7.000 Euro Erbschaftssteuer abgelten.

Vererbt Ihnen jedoch Ihre Tante dasselbe Haus, beläuft sich Ihr Freibetrag auf nur 20.000 Euro. So haben Sie auf die restlichen 387.000 Euro Steuern zu zahlen.

Die Entscheidung – Diese drei Wege können Sie gehen:

  1. Sie übernehmen die Immobilie und zahlen Ihre Geschwister ggfs. aus.
  2. Sie vermieten Ihr Eigentum.
  3. Sie verkaufen Ihren Besitz.

 Für die Punkte 1 und 3 müssen Sie erst einmal wissen, welchen Preis Ihre Immobilie am Markt tatsächlich erzielen kann. Im Fall 1 berechnet sich die Auszahlungssumme durch die falsche Einschätzung zu hoch oder zu niedrig.

Im Fall 3 kann diese den erfolgreichen Verkauf immens erschweren – wenn nicht sogar verhindern. Setzen Sie den Kaufpreis zu hoch an, findet sich kaum ein potentieller Käufer, die Zeit bis zum Verkauf verlängert sich unnötig. Wenn Sie dann mit einer Kaufpreissenkung abkürzen wollen, mindert das den Eindruck Ihrer Immobilie, schnell wird diese als „Ladenhüter“ abgestempelt. Starten Sie mit einem zu niedrigen Wert, kann etwas mit Ihrer Immobilie nicht stimmen – so zumindest denken die Interessenten.

Für die realistische, emotionslose Einschätzung müssen Sie deshalb nicht nur die vielfältigen Faktoren wie z. B. Zustand, Baujahr, Größe, Besonderheiten u. v. m. berücksichtigen, sondern auch und gerade die aktuelle Marktsituation: In welcher Lage und welchem Umfeld befindet sich Ihr Haus? Welche vergleichbaren Immobilien werden derzeit angeboten und zu welchem Preis?

Zu guter Letzt

Stellen Sie sich bitte die Frage, ob Sie sich aufgrund Ihres Wissens – gerade, was juristische Fallstricke betrifft, die für einen Laien in einem Buch mit sieben Siegeln lauern – und aufgrund Ihrer Zeit und auch Ihrer Kraft in der Lage sehen, den aufwändigen Prozess der Übernahme, der Vermietung bzw. des Verkaufs alleine zu bewältigen oder nicht doch auf fachliche Unterstützung angewiesen sind.

Um am Ende genüsslich und entspannt in Ihrem neuen Zuhause zu leben und Ihrer Zukunft zuversichtlich entgegenblicken zu können.

Wenn Sie auf tiefe Unterstützung hoffen

Sie benötigen ausführliche Hintergrundinformationen zu diesem weitgestreckten Thema und auch Entscheidungshilfen? MPW Immobilien – Ihr Familienunternehmen aus Köpenick- kümmert sich seit 25 Jahren gelungen um Immobilien. So auch um Ihre.

In jedem Fall. Zu jeder Zeit.

Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf.

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