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Mietanpassungen

Mietanpassungen: Was gilt es zu beachten?

Eines der Hauptaugenmerke bei der Wohnungs- oder Haussuche liegt bekanntermaßen auf dem zu erwartenden Mietpreis des favorisierten Objekts (vorausgesetzt natürlich die Anmietung ist das Ziel). Als junger Student beispielsweise ist man mit diesem Faktor bestens vertraut, denn das Geld ist knapp, die Zeit, um daran etwas zu ändern, begrenzt und die Vorstellung von der perfekten Mietwohnung oder gar dem Einzug in ein Miethaus dementsprechend zurückgeschraubt. Findet sich nach langer Suche nun doch das passende Objekt und alle Parteien sind zufrieden mit Zustand und Preis der Immobilie, so steht dem Einzug und Ihrer Selbstverwirklichung im neuen Heim vorerst nichts im Weg.
Doch was passiert, wenn die Hausverwaltung am Preis plötzlich etwas ändern will? Wie gehen Sie damit um? Warum sollte man dies als Vermieter überhaupt in Betracht ziehen? Und ab wann und in welchem Maß ist eine Mietanpassung gerechtfertigt?

Was ist überhaupt eine Mietanpassung?

Im Allgemeinen sind hierbei meistens Erhöhungen (in selteneren Fällen auch Verringerungen) der Kaltmiete gemeint (also unabhängig von Nebenkosten), die nach Abschluss des Mietvertrags erfolgen. Ursache dafür ist natürlich keine Böswilligkeit. Vorrangig geht es dabei entweder um die Gesamtlage des ortsüblichen Mietspiegels (also dem Durchschnittspreis für eine Mietwohnung oder ein Miethaus in einer bestimmten Region) oder um Änderungen an der Immobilie, wie beispielsweise Modernisierungsarbeiten. Gibt es keinen örtlichen Mietspiegel, ist immer ein Minimum von drei Vergleichswohnungen notwendig. Dabei ist zu beachten, dass beispielsweise in vielen Immobilien (Miethaus, Blockwohnungen etc.) bestimmte Wohnungen nicht der 'großen Firma', sondern Eigentümern gehören, welche sich dann unter gegebenen Maßnahmen dazu entscheiden werden, die Miete zu erhöhen, weil es ihnen die Hausverwaltung vorgemacht hat. Es hat also keinen wirklichen Vorteil, sich nach derartigen Möglichkeiten umzuschauen.
Ebenfalls wichtig zu erwähnen ist, dass ein Vermieter oder die Hausverwaltung niemals eine Mieterhöhung verlangen können, ohne die Zustimmung des Mieters. Dieser darf allerdings nicht einfach sein Einverständnis vorenthalten, sondern hierbei geht es darum, zu prüfen, ob die Erhöhung im rechtlichen Rahmen erfolgt (Zeitraum, Prozentsatz, Höhe nach Mietspiegel). Verweigern Sie grundlos die Zustimmung, kann der Vermieter diese einklagen.

Ab wann ist eine Mietanpassung überhaupt möglich?

In einigen Fällen wird bereits vor Abschluss des Mietverhältnisses durch den Vermieter eine zu erwartende jährliche Erhöhung des Mietpreises festgelegt. Eine solche geplante Mieterhöhung nennt sich Staffelmiete. Die Mieterhöhung muss hierbei in Form eines Geldbetrages ausgewiesen sein, prozentuale Anpassungen sind gesetzlich nicht rechtens. Die Miete kann hierbei alle 12 Monate erhöht werden. Der frühestmögliche Anstieg des Mietpreises ist folglich nach einem Jahr. Darauf sollten Sie also bereits im Voraus achten. Sollten Sie dies nicht getan haben, wäre es ratsam, hier den Kontakt mit der Hausverwaltung zu suchen.
Ist keine Staffelmiete vereinbart, kommt es erst nach frühestens 15 Monaten zu einer Mieterhöhung. Denn zu der einjährigen Wartefrist kommt eine zweimonatige Prüfungs- bzw. Zustimmungsfrist für den Mieter hinzu. Für den Mieter ist demgemäß eine nicht von vorherein geregelte Mietpreissteigerung von Vorteil.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Die maximal zulässige Erhöhung des Preises für Ihre Mietwohnung wird einerseits durch den bereits erwähnten ortsüblichen Mietspiegel, andererseits durch die sogenannte Kappungsgrenze bestimmt. Die Kappungsgrenze legt nach dem BGB fest, dass die Erhöhung der Miete innerhalb von 3 Jahren einen Prozentsatz von 15 % nicht überschreiten darf. Berlin unterliegt mit 15 % einer Sonderregelung für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf. Andernorts liegt die Kappungsgrenze zumeist bei 20 %.
Die Kappungsgrenze gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Mehr als 15 % Mietpreissteigerung ist somit in Berlin kaum möglich.
Abgesehen von der Sonderregelung der Staffelmiete, muss der Vermieter wie bereits erwähnt der Mietpreisanpassung zustimmen. Bei der Wahl der Staffelmiete kann der Vermieter die Miete zudem über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus anheben.

Was gibt es sonst noch zu wissen?

Bestimmte Ausnahmefälle, auf die sich die Hausverwaltung berufen kann, entkräften einige der oben erklärten Einschränkungen. Die anfangs bereits erwähnte Festlegung der Mieterhöhung zu Beginn des Vertrags (auch Staffelmiete) genannt, ist beispielsweise nicht an die Kappungsgrenze gebunden. Oder die sogenannte Indexmiete, welche sich nach dem sogenannten Preisindex richtet, der durch das statistische Bundesamt ermittelt wird. Hier gilt immer 'Augen auf', bevor Sie den Vertrag für Ihre Mietwohnung oder Ihr Miethaus unterschreiben.
Dabei geht es jedoch nach wie vor nicht um gegenseitiges Misstrauen, sondern einfach darum, bösen Überraschungen vorzubeugen und ein angenehmes Mieter-Vermieter-Verhältnis zu gewährleisten.

 

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