Energetische Sanierung und Steuern

ein umfassender Leitfaden

Wer sein Haus energetisch sanieren möchte, kann von umfassenden Steuererleichterungen profitieren. Doch sind alle energetischen Maßnahmen steuerlich absetzbar? Was sind die Voraussetzungen? Und was müssen Sie in Ihrer Steuererklärung beachten? Das und mehr beantworten wir Ihnen in diesem Leitfaden zu energetischer Sanierung & Steuern.

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Das Wichtigste auf einen Blick

  • Seit 2020 können energetische Sanierungen mit bis zu 20 % der Kosten gefördert werden. Der Höchstbetrag liegt bei 40.000 Euro und gilt sowohl für Material- als auch für Arbeitskosten.
  • Die Förderung beschränkt sich auf selbst genutzte Immobilien. Für vermietete Immobilien können die Sanierungskosten nur als Werbungskosten abgesetzt werden – und nur unter Ausschluss der Doppelförderung durch zinsgünstige Darlehen oder staatliche Zuschüsse.
  • Förderfähig sind Maßnahmen wie die Erneuerung von Heizungsanlagen, Fenstern, Türen, die Installation von Lüftungsanlagen, energetische Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie Wärmedämmung (mit Ausnahme von gasbetriebenen Wärmepumpen und Gasheizungen).
  • Die Steueranrechnung verteilt sich über drei Jahre nach Abschluss der Sanierung. Sie beginnt mit 7 % im Abschlussjahr und im darauffolgenden Jahr, gefolgt von 6 % im dritten Jahr. Eine sorgfältige Dokumentation und Eintragung in der Steuererklärung ist wichtig.

1. Steuerliche Förderung für energetische Sanierung

Seit 2020 können Hauseigentümer von steuerlicher Förderung für energetische Sanierung profitieren. Die Förderung ist Teil des Klimaschutzprogramms 2030 und gilt für Sanierungen, die zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 31. Dezember 2029 durchgeführt werden. Die Rückerstattung erfolgt mit der Steuererklärung des jeweiligen Jahres.

Das Finanzamt ermöglicht einen Steuerbonus von 20 % auf die investierten Kosten – bis zu einem Höchstbetrag von 40.000 Euro.

Ein Beispiel: Ein Hausbesitzer investiert 20.000 Euro in die energetische Sanierung seines Wohnhauses. Wenn die Bedingungen für die Steuerermäßigung nach § 35c EStG erfüllt sind, kann er mit einer Steueranrechnung von 4.000 Euro rechnen (20 % von 20.000 Euro).

2. Welche Voraussetzungen gibt es?

Für die steuerliche Förderung bei energetischer Sanierung gibt es einige Voraussetzungen. Vor allem folgende 3 Punkte müssen erfüllt sein, damit Sie den Steuerbonus erhalten können:

  • Ob Eigenheim, Eigentumswohnung, Ferienhaus oder Zweitwohnung: Sie müssen die Immobilie selbst bewohnen. Wer einen Teil seines Zuhauses beruflich nutzt (zum Beispiel Arbeitszimmer), kann den Steuervorteil nur für die privat genutzten Bereiche in Anspruch nehmen.

Tipp: Wenn andere Personen die Immobilie nutzen, ist das kein Problem – solange keine Miete erhoben wird. Allerdings entfällt der Steuervorteil, wenn Sie Teile der Immobilie zeitweise vermieten. Dann können Sie die Sanierungskosten nur für den selbst genutzten Bereich steuerlich absetzen.

  • Die Immobilie muss zum Start der Sanierungsarbeiten mindestens zehn Jahre alt sein. Das relevante Datum für die Altersbestimmung des Gebäudes ist der Zeitpunkt, zu dem der Bauantrag gestellt oder die Baupläne vorgelegt wurden. Sollte dieses Datum unbekannt sein, gilt der 1. Januar des Jahres des Baujahres als offizieller Baubeginn.
  • Die Arbeiten müssen von einem qualifizierten Fachbetrieb ausgeführt und entsprechend zertifiziert werden. Mehr dazu im nächsten Punkt.

3. Wer kann die Maßnahmen ausführen?

Das Bundesministerium der Finanzen hat die Qualifikationskriterien für Fachunternehmen in der Verordnung zu energetischen Sanierungsmaßnahmen (ESanMV) festgelegt. Ein qualifiziertes Unternehmen muss demnach in einem der nachstehenden Bereiche spezialisiert sein:

  • Dachdeckerei
  • Elektroinstallationen
  • Installation von Heizungsanlagen
  • Maler- und Lackierarbeiten
  • Maurer- und Betonarbeiten
  • Metallbauarbeiten
  • Sanitär- und Spenglerarbeiten
  • Zimmerer-, Tischler- und Schreinerarbeiten
  • Stuckateurarbeiten
  • Dämmarbeiten für Wärme, Kälte und Schall
  • Glaserarbeiten
  • Steinmetz- und Bildhauerarbeiten
  • Bau von Kälteanlagen
  • Brunnenbauarbeiten

Außerdem müssen die ausgeführten Sanierungsmaßnahmen in den Tätigkeitsbereich des beauftragten Fachunternehmens fallen. Ein Dachdecker kann demnach beispielsweise nicht die Installation der Heizungsanlage oder die Dämmung der Wände übernehmen.

Wichtig: Sie brauchen eine Bescheinigung

Die ausführende Fachfirma oder ein beaufsichtigender Experte muss bestätigen, dass die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen die rechtlichen Mindeststandards erfüllen. Bei Dämmarbeiten betrifft dies beispielsweise die Einhaltung der vorgegebenen Höchstwerte für den Wärmedurchgangskoeffizienten.

Wenn ein beaufsichtigender Experte die Bescheinigung übernimmt, muss diese Person als Energieberater beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder als Energieeffizienz-Experte bei der KfW anerkannt sein. Die KfW bietet Zuschüsse und Darlehen für private Bauherren an. Zertifizierte Experten in Ihrer Umgebung lassen sich am einfachsten über die Plattform der Deutschen Energieeffizienzexperten finden.

Beachten Sie außerdem:

  • Möglicherweise kann auch Ihr Architekt oder Bauingenieur die erforderliche Bescheinigung ausstellen. Dafür muss dieser für die Ausstellung von Energieausweisen für Bestandsgebäude autorisiert sein und eine entsprechende Weiterbildung im energieeffizienten Bauen nachweisen. Dies ist in § 88 des Gebäudeenergiegesetzes festgelegt.
  • Die Kosten für die Inanspruchnahme eines solchen Experten sind nur steuerlich absetzbar, wenn dieser von der BAFA oder der KfW anerkannt ist. Die Hälfte der Ausgaben für die Dienstleistungen des Experten wird bei der Ermittlung der Steuerermäßigung nach § 35c EStG berücksichtigt.
  • Vordrucke für die Bescheinigung durch das Fachunternehmen oder den Energieexperten werden vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) online bereitgestellt. Die Bescheinigung muss alle Angaben enthalten, die in der BMF-Mustervorlage aufgeführt sind. Die Kosten für die Erstellung der Bescheinigung können in vollem Umfang steuerlich geltend gemacht werden.

4. Welche Maßnahmen sind förderfähig?

Im Gegensatz zu Handwerkerleistungen können Sie bei Ihrer energetischen Sanierung Materialkosten und Arbeitskosten vollständig von der Steuer abziehen. Zu den förderfähigen Maßnahmen gehören unter anderem:

  • Erneuerung von Heizungsanlagen
  • Erneuerung von Fenstern und Außentüren
  • Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
  • Beratung durch „Energieberater für Wohngebäude“
  • Energetische Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
  • Wärmedämmung von Wänden, Dächern, Geschossdecken
  • Solartechnik und andere erneuerbare Energiequellen

Wichtig: Seit dem 01. Januar 2023 gibt es keine staatliche Förderung mehr für gasbetriebene Wärmepumpen, Gasbrennwerttechnik und Gas-Hybridheizungen.

5. Steuerbonus bei energetischer Sanierung – Verteilung

Die Steueranrechnung wird über drei Jahre verteilt. In den ersten zwei Jahren nach Abschluss der Sanierung erhalten Sie jeweils 7 % der Kosten, im dritten Jahr gibt es dann die restlichen 6 %. Für eine maximale Förderung sind Sanierungskosten in Höhe von 200.000 Euro erforderlich.

6. Energetische Sanierung in der Steuererklärung

Für eine steuerliche Absetzung der energetischen Sanierungskosten müssen Sie die Maßnahmen detailliert in die Steuererklärung eintragen. Dies umfasst die Aufstellung der Kosten, die Angabe der geförderten Maßnahmen und die erforderlichen Nachweise und Bescheinigungen. Wo eintragen? In der Regel im Mantelbogen der Einkommensteuererklärung sowie in speziellen Anlagen für außergewöhnliche Belastungen oder Sonderausgaben.

7. Abschreibung und spezielle Maßnahmen wie Photovoltaik

Neben den direkten Steuererleichterungen können Eigentümer und Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auch Abschreibungen für energetische Sanierungsmaßnahmen geltend machen. Dies betrifft insbesondere die Installation von Photovoltaikanlagen, die zur Energieeffizienz der Immobilie beitragen. Die Abschreibung solcher Anlagen erfolgt über ihre Nutzungsdauer und kann die steuerliche Belastung weiter senken. So kann zum Beispiel die Einspeisevergütung für den ins Netz eingespeisten Strom als Einkunft deklariert werden, wobei die Investitions- und Betriebskosten steuerlich abgesetzt werden können.

8. Drei Fallbeispiele

Fallbeispiel 1: Steueranrechnung maximieren

Ein Ehepaar möchte ihr über 15 Jahre altes Haus energetisch sanieren. Die Sanierungsarbeiten umfassen den Einbau einer neuen Wärmepumpe, den Austausch der Fenster gegen Modelle mit Dreifachverglasung und eine umfangreiche Dachdämmung. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 50.000 Euro.

Da das Ehepaar keine zusätzlichen staatlichen Förderungen in Anspruch nimmt, qualifizieren sie sich für die Steueranrechnung nach § 35c EStG. Sie können für das Jahr der Sanierung 7 % der Kosten von ihrer Steuerschuld abziehen (also 3.500 Euro). In den folgenden zwei Jahren können sie jeweils weitere 7 % geltend machen. Insgesamt ergibt das eine Steueranrechnung von 10.500 Euro.

Fallbeispiel 2: Eingeschränkte Förderung

Eine Immobilienbesitzerin plant die energetische Sanierung ihres vermieteten Mehrfamilienhauses. Die geplanten Maßnahmen umfassen die Erneuerung der Heizungsanlage und die Fassadendämmung, mit Kosten von 80.000 Euro. Zur Finanzierung nimmt sie ein zinsgünstiges Darlehen der KfW in Anspruch.

Obwohl die Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich förderfähig wären, berechtigt das KfW-Darlehen die Eigentümerin nicht zur Steueranrechnung aufgrund des Ausschlusses von Doppelförderungen (nach § 35c EStG). Sie kann jedoch die Sanierungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen, um ihre steuerliche Belastung zu mindern.

Fallbeispiel 3: Keine Förderung

Ein Rentnerpaar möchte ihr 20 Jahre altes Haus energetisch sanieren, um die Heizkosten zu senken. Die Sanierung mit einer neuen Heizung und verbesserter Isolierung kostet 30.000 Euro. Das Paar lebt von einer bescheidenen Rente und hat seit Jahren keine Steuererklärung mehr eingereicht.

Da das Paar keine Einkommensteuer zahlt, ist eine Steueranrechnung nicht möglich. Die Steueranrechnung nach § 35c EStG setzt voraus, dass eine zu zahlende Einkommensteuer vorhanden ist, gegen die sie angerechnet werden kann.

9. Welche Alternativen gibt es zum Steuerbonus?

Die Bundesregierung unterstützt energetische Sanierungen vor allem durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA):

  • KfW-Förderungen: Die KfW bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für verschiedene Sanierungsmaßnahmen. Dazu gehören unter anderem Programme für den Einbau von energieeffizienten Heizsystemen, die Verbesserung der Gebäudedämmung und den Einbau von Fenstern mit hoher Energieeffizienz. Die KfW unterscheidet zwischen Einzelmaßnahmen und umfassenden Sanierungen – die Förderhöhe hängt am Ende von der erreichten Energieeffizienz des Gebäudes ab.
  • BAFA-Förderungen: Das BAFA bietet Zuschüsse für den Einbau erneuerbarer Energiequellen wie Wärmepumpen, Biomasseanlagen oder Solarthermieanlagen. Auch die Optimierung bestehender Heizsysteme kann gefördert werden. Die Höhe der Förderung hängt vom jeweiligen Projekt ab und kann einen erheblichen Teil der Investitionskosten abdecken.

Achtung! Eine Doppelförderung ist nicht möglich. Wer ein zinsgünstiges Darlehen der KfW in Anspruch nimmt, kann die Sanierungskosten nicht zusätzlich von der Steuer absetzen (und umgekehrt).

Schlusswort

Eine energetische Sanierung senkt den Energieverbrauch von Gebäuden und steigert die Wohnqualität. Dank Steuervorteilen können Eigentümer bis zu 20 % der Investitionskosten zurückgewinnen und die finanzielle Belastung erheblich minimieren. Wichtig ist eine sorgfältige Planung und die Beratung durch Fachleute, damit die Sanierung ein Erfolg wird und alle Voraussetzungen für die steuerliche Förderung erfüllt werden. Kontaktieren Sie uns gerne für eine kostenlose Beratung.

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