Erfahrungen & Bewertungen zu MPW Immobilien Michael Werner GmbH
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Bestellerprinzip bei Mietobjekten – Experten-Interview

Wie empfinden Sie die jetzige Situation ein halbes Jahr nach Einführung des Bestellerprinzips?

Es gibt deutlich weniger Mietangebote am Markt. Sprich das Angebot ist durch das neue Gesetz noch weiter in den Keller gegangen. Sogar Interessenten rufen bei uns an und fragen wo die Immobilienangebote alle hin verschwunden sind, da sie keine Angebote mehr auf den Immobilienportalen finden können.
Im Grunde genommen hat das Bestellerprinzip eine eher negative Auswirkung auf den „Mietmarkt“. Die Politik wollte mit dem neuen Gesetz i.V.m. der Mietpreisbremse mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Leider ist das genau in die falsche Richtung gegangen. Es wurde kein bezahlbarer Wohnraum geschaffen und ich glaube auch nicht, dass die Politik das so schnell in den Griff bekommen wird. Zudem gehen die Vorstellungen von beiden Parteien immer weiter auseinander und das könnte in Zukunft noch größere Probleme mit sich bringen.

 

Was hat sich konkret in Ihrem Miet-Angebot verändert? Sind die Vermietungen zurückgegangen?

Bei uns hat sich durch die Zufriedenheit unserer Kunden nicht viel in unserem Miet-Angebot verändert. Bis auf wenige Ausnahmen konnten wir die Eigentümer davon überzeugen die Provision zu übernehmen. Die meisten waren aus Erfahrung immer zufrieden mit uns. Deswegen hat es da nicht lange gebraucht, bis wir sie wieder auf „unserer Seite“ hatten.

Natürlich kann ich nicht für die Eigentümer sprechen, die sich bei uns nicht gemeldet haben, sondern nur für die, die sich gemeldet haben und dann über uns erfahren haben, dass sie in Zukunft die Provision, laut Gesetz, übernehmen müssen.

Meiner Meinung nach dauert es ca. 1 Jahr bis die Eigentümer merken was für ein Aufwand hinter so einer Vermietung steckt. Danach werden sie sich langsam aber sicher wieder an den Makler wenden.

Zudem kommt es natürlich immer darauf an wie ein Maklerbüro aufgestellt ist. Wir sind auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert. Unsere Vermietungen machen lediglich nur ca. 5% aus. Dementsprechend glaube ich, dass meine Aussage nicht für den reinen Vermietungsmakler gilt. In meinem Umfeld sind ziemlich viele Makler, die sich nur auf die Vermietungen spezialisiert haben, vom Markt verschwunden.

Dazu kommt noch, dass es ohnehin schon keine Mietangebote in dem Ballungsgebiet Berlin gibt. Der Wohnungsmarkt hier ist sowieso schon sehr angespannt.

 

Wirkt sich der Einbruch der Vermietungen stark auf den Umsatz bzw. Ihr Geschäft aus?

Nein. Der minimale Rückgang an Vermietungen wirkt sich max. auf 5% – max. 10% des Umsatzes aus. Das Gute, welches das Gesetz mit sich bringt ist, dass einige Makler, die das Geschäft nicht professionell machen, dem Markt nicht mehr Stand halten können und von der Präsenzfläche verschwinden.

 

Wie reagieren die Kunden auf das neue Gesetz? Wissen alle Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten möchten, über das Bestellerprinzip Bescheid?

Das ist recht unterschiedlich und die meisten Interessenten bringen nur ein Halbwissen mit. Die größte Unsicherheit unter den Mietinteressenten ist immer ob das neue Gesetz auch für den Verkauf gilt. Was bis jetzt zum Glück noch nicht der Fall ist, aber wer weiß.

 

Wie hat sich die Nachfrage nach Wohnraum verändert? Ist das Angebot durch das Gesetz gesunken und die Nachfrage gestiegen?

Das Angebot ist definitiv gesunken. Die Nachfrage steigt in Berlin immer weiter. Das hängt aber nicht speziell mit dem Gesetz zusammen. Es ziehen pro Jahr ca. 40.000 Menschen nach Berlin, was anhand der knappen Bebauung ohne Gesetz schon sehr problematisch ist.

 

Was glauben Sie wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren in Bezug auf das Gesetz verändert?

Dieses Gesetz wird zu einer Verschärfung der Problematik auf dem Immobilienmarkt führen. Der Hintergedanke des Gesetzes i.V.m der Mietpreisbremse war ja, dass die Politik darüber versucht die Mietpreise zu steuern bzw. nach unten zu drücken. Das hat die Politik aber leider nicht wirklich gut durchdacht, da das alles von der freien Marktwirtschaft selbst geregelt wird. Dadurch wird sich das Gesetz in Bezug auf die nächsten Jahre nicht positiv auswirken – im Gegenteil – eher negativ.

 

Glauben Sie, dass die Eigentümer, bei Beauftragung eines Maklers, die Provision dann auf die Miete draufschlagen?

Die Eigentümer haben eigentlich gar keine Ahnung was derzeit an Mietpreis möglich ist und deswegen denke ich, dass das Draufrechnen von der Provision des Maklers auf die Miete gar keine Rolle spielt – bis jetzt.

 

Ist es möglich, dass es eine noch weitere Schere zwischen Angebot und Nachfrage in den nächsten Jahren geben wird?

Wenn sich politisch grundsätzlich nichts ändert, wird die Schere noch weiter auseinander gehen, ja.

 

Viele Start-Ups haben ihre Chance mit dem Bestellerprinzip gesehen und haben Online-Plattformen entwickelt. Manche wie housy.de nennen sich sogar „Online-Makler“. Glauben Sie, dass die „Online-Makler“ gut bei den Interessenten und Auftraggebern (Vermieter) ankommen und dass sie Ihnen die Kunden „wegnehmen“ könnten?

Die Arbeit ist da und fällt an. Man muss Unterlagen/Daten aufarbeiten. Man muss es präsentieren, man muss erreichbar sein, Besichtigungstermine machen, den Mietvertrag gestalten bzw. unterzeichnen lassen, etc… Ich glaube nicht, dass die Start-Ups das ersetzen können. Vielleicht ein „Bruchteil“, der völlig verzweifelt ist, wird die Arbeit der Start-Ups in Anspruch nehmen. Allerdings gehe ich davon aus, dass das nur Interessenten machen, die von weiter weg kommen und wo anders eine Wohnung suchen. Diejenigen haben meistens keine andere Möglichkeit als dem Internet bzw. dem Start-Up blind zu vertrauen.

 

Wie schätzen Sie die Chancen und Risiken solcher Start-Ups am Immobilienmarkt ein?

Meines Erachtens kann kein Start-Up den „Real-life-Makler“ ersetzen. Allerdings sind grundliegende Chancen für den Vermietungsmarkt da. Wenn die Start-Ups allerdings zu knapp kalkulieren und nur die ersten zwei Jahre im Griff haben, wird es schwierig und sie werden schnell wieder vom Markt verschwinden. Zudem haben die Start-Ups meistens kein richtiges „Know-How“ bzgl. des Immobilienmarktes, was es noch schwieriger macht in der Wirtschaft zu überleben.

 

Sind die Start-Ups aus Ihrer Sicht eher eine Konkurrenz für die jetzigen Online-Plattformen wie bspw. ImmobilienScout24, als für Ihr Unternehmen?

Ja. Ich denke, dass die Start-Ups, im Vergleich zu dem normalen Maklerbüro, eine deutlich größerer Konkurrenz für die Online Plattformen sind.
Wir haben mittlerweile die meisten unserer Angebote auf ebay Kleinanzeigen, wodurch wir fast mehr Anfragen qualifizieren können, als durch ImmobilienScout24. Umso mehr Konkurrenz der Marktführer hat, umso besser.

 

Hat sich die Qualität bei den Besichtigungen bei den Vermietungen verändert, da die Maklerhürde weggefallen ist?

Der Umgang uns gegenüber hat sich nicht verändert. Ein Makler, der ordentlich arbeitet, an den hat der Mieter auch gerne Provision bezahlt, wenn der Makler ihn rundum gut betreut hat. Bisher haben wir mit der Provisionszahlung von der Mieterseite aus keine großen Probleme gehabt und ich denke auch nicht, dass sich nur weil die Maklerhürde weggefallen ist, die Qualität der Interessenten ändert. Die Besichtigungstermine sind keine anderen. Interessenten freuen sich eher, dass der Gesetzgeber das eingeführt hat und sie nicht mehr so viel Geld für eine neue Wohnung zur Miete beiseitelegen müssen. Dass der Vermieter jetzt unsere Provision laut neuem Gesetz zahlen muss finde ich relativ fair muss ich sagen. Immerhin beauftragt der Vermieter uns und wir machen die meiste Arbeit für ihn und seine Immobilie. Vor allem qualifizieren wir potenzielle Mieter für ihn und haben dadurch mehr Arbeit für den Eigentümer als für den potenziellen Mieter.

 

Was glauben Sie wie der Immobilienmarkt 2025 aussieht? Welche Prognosen lassen sich jetzt schon für die Zukunft aufstellen?

Gerade ist eine sehr ungewisse und schwierige Zeit angebrochen um zu beurteilen wie es in 10 Jahren aussehen wird. Öffentlich sichtbare Bewertungen auf den Plattformen werden für Mieter und Vermieter immer wichtiger. Sprich die Transparenz ist sehr wichtig für die Kunden. Ich weiß nicht, ob die Start-Ups beispielsweise eine solche Transparenz liefern können.
Zur jetzigen Situation in den Ballungsgebieten, wie Berlin, wird es auf keinen Fall eine Entspannung geben. Es gibt jetzt schon sehr wenig Bauland und immer mehr Menschen ziehen nach Berlin. In 10 Jahren wird die knappe Anzahl an Wohneinheiten für die Menschen weiter bestehen wenn sich grundsätzlich nicht etwas ändern wird.
Vor allem bin ich sehr gespannt, ob die neue Gesetzgebung sich auch in Zukunft für den Verkauf durchsetzen wird. Damit würden die Käufer nämlich noch mehr belastet werden, da sich alle Nebenkosten wie bspw. Notar, etc. an dem Kaufpreis prozentual berechnen. Sprich die Nebenkosten bei einem Kauf der Immobilie steigen ebenfalls in die Höhe. Somit werden noch weniger Menschen sich ein Eigenheim leisten können.

 

Daniel Werner
18.12.2015, MPW Immobilien Michael Werner GmbH

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